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近期結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議指出，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”。在如此背景下，會議通稿提出，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當靠前，這透露出了較為明顯的“穩(wěn)增長”信號。關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了會議通稿中關(guān)于明年七項經(jīng)濟穩(wěn)定政策的“第三項”——結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)。
這與12月6日的政治局會議的基調(diào)基本一致，即明年行業(yè)重點工作就是“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。關(guān)于“良性循環(huán)”，這是近一個月內(nèi)第三次強調(diào)，有重要的信號意義。首先，在暢通國內(nèi)大循環(huán)，突破供給約束堵點，打通生產(chǎn)、分配、流通和消費各環(huán)節(jié)的邏輯下，作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高、上下游帶動性強的房地產(chǎn)是重要一環(huán)。其次，當下房地產(chǎn)循環(huán)存在問題或非良性。目前來看，以靠過度“加杠桿”（如“前融”拿地、開發(fā)貸、拖欠供應(yīng)商貨款）、違規(guī)“快周轉(zhuǎn)”（比如挪用預(yù)售資金和延緩竣工交付），從而達到上規(guī)模、進入行業(yè)TOP序列、進入金融機構(gòu)白名單的目的。并進一步實現(xiàn)“加杠桿”“快周轉(zhuǎn)”操作，這在行業(yè)內(nèi)有一定的普遍性。行業(yè)高舉高打的循環(huán)，其另一面就是高杠桿的扶持下，高地價和高房價的循環(huán)。
這種循環(huán)是非常不健康的，也是不可持續(xù)的。當金融監(jiān)管政策開始嚴格，比如上半年“三道紅線”“貸款集中度”、自有資金拿地、行業(yè)貸款規(guī)模比例限制等覆蓋全鏈條的融資開始緊縮，金融長效機制開始落地時，整個行業(yè)這樣的循環(huán)就維持不下去了。于是，前期冒進的部分開發(fā)商便開始出現(xiàn)了債務(wù)風險，秉持同類型經(jīng)營邏輯的企業(yè)相繼爆發(fā)問題。
根源上，就在于這種循環(huán)是不健康的、不可持續(xù)的。因此，近期重要會議和場合，國家重點強調(diào)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動下的高地價，以及由此遏制住后續(xù)房價上漲、遏制投資需求，斬斷新房和二手房價輪番上漲的循環(huán)，抑制房價推動租金上漲等，從而解決剛需、合理需求和年輕人、新市民住房問題，房子回歸公共產(chǎn)品。
值得注意的是，這次會議時隔幾年之后再次提出“滿足合理住房需求”。在當下全鏈條非理性、非正常下行，市場主體（開發(fā)商、銀行、購房者等）預(yù)期悲觀，并沖擊到國民經(jīng)濟大循環(huán)的情況下，適度鼓勵“滿足合理住房需求”，具有合理性。
同時，良性循環(huán)也是“兩個住房體系”（市場體系+保障體系）的循環(huán)。還要加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也就是會議提出的“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”。當下，人口往大城市、都市圈遷徙，但這些區(qū)域房價較高，年輕人、新市民住房困難問題突出，迫切需要構(gòu)建“先租后買”、梯度改善的消費理念，而不是“都急著買房”的非理性狀態(tài)。
這樣的循環(huán)，才是健康的循環(huán)，才是行業(yè)和市場本該有的運行態(tài)勢，才能談得上行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，從而促進消費潛力釋放，積極發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣的巨大優(yōu)勢，在金融穩(wěn)定和風險防范上舉足輕重的地位，促進國民經(jīng)濟大循環(huán)，最終促進共同富裕。目前，全國有2億左右新市民和年輕人，3.7億流動人口，他們是有效的住房需求主體，也是住房需求最迫切的主體。房地產(chǎn)健康發(fā)展、良性循環(huán)，關(guān)鍵就是要通過供給側(cè)改革，滿足這類需求。
因此，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房發(fā)展的重點任務(wù)，這次還強調(diào)了加快發(fā)展長租房市場，也就是過去“十三五”時期重點推進的機構(gòu)化、規(guī)模化租賃市場。它與“低租金、小戶型”的保障性租賃住房一起，構(gòu)成了梯度消費的多元化租賃體系，不僅緩解了住房困難，還培育了“租購并舉”的住房制度。
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